서울시 10개년(2015~2024) 전월세 거래 분석 시각화 (feat. PowerBI) | 데이터분석 기초(8)

안녕하세요. data CPA, Cloud 입니다.

 

오늘은 저번글에서 전처리를 완료하였던 서울특별시 전월세계약 10년 치(2015~2024) 자료에 대한 기초 분석을 진행해 보겠습니다.

월세를 결정하는 주요 요인은 뭘까? - 지오코딩을 활용한 피처 엔지니어링 | 데이터 분석 기초(7)

 

 

아래는 분석 목록이며, 서울특별시 25개 자치구와 최근 10년 내에 거래가 있었던 법정동에 대해 분석하였습니다.

 

1) 서울시 전/월세 연도별 거래량

2) 서울시 월세 거래량이 가장 많은 자치구와 법정동

3) 서울시 전세 거래량이 가장 많은 자치구와 법정동

4) 평당 평균 월세 및 전세 보증금 상위 10개 자치구 추이

5) 서울시에서 최근 월세가 가장 비싼 동네

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1. Power BI 설치 및 기본 설정

오늘은 마이크로소프트의 Power BI라는 프로그램을 이용할 것입니다.

컴퓨터 검색창에 microsoft store를 검색하여 들어간 창에서 Power BI를 검색하시면 나오는 아래 사진의 어플입니다.

현재 무료로 서비스되고 있고, 데이터 시각화와 리포트 작성에 있어 Tableau와 함께 이용률 선두를 달린다고 할 수 있는 어플이니 보고 한번 직접 이용해 보시길 추천드립니다.

아래에서 보여드리겠지만, 데이터 간의 상호작용을 즉시 보여주는 기능은 언제 봐도 감탄하게 만드는 것 같습니다.

microsoft store에서 무료로 설치 가능

 

PowerBI의 다양한 시각화도구를 이용하기 위해 파일 - 옵션 및 설정에 들어가서 설정을 이렇게 되도록 변경해주시면 됩니다.

첫 화면에서, 다른 원본에서 데이터 가져오기 -> 텍스트/csv -> 서울 10년 치 전월세계약 전처리 최종본 파일 선택하여 데이터를 불러온 후, 전처리와 EDA를 수행하겠습니다.

처음 화면(캔버스)에서 위 메뉴 중 데이터 편집을 누르면, 익숙한 화면이 나타납니다. 바로 엑셀 파워쿼리와 동일한 인터페이스입니다. PowerBI는 이처럼 Microsoft office의 엑셀이나 파워포인트, 파워쿼리 등의 기능을 모두 모아둔 툴이라고 보시면 됩니다.

임대료를 기준으로 직접 데이터를 살펴봤더니, 이상치(음수값)가 있어 제거하였습니다.

엑셀로는 파일이 너무 커서 열리지 않아 놓쳤던 것들도 직접 보고 처리할 수 있습니다.

 

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2. 10개년도 데이터 분석

1) 서울시 전/월세 연도별 거래량 (꺾은선형 차트)

서울시 연도별 거래량은 2022년까지 증가세를 이어오다가 22년부터 감소하고 있는 추세입니다. 특히 2024년에는 눈에 띄게 감소한 것을 볼 수 있습니다. 그런데 이는 월세와 전세가 각각 다른 방향으로 영향을 미친 결과입니다.

 

전체 거래량

접수연도별 월세 거래량 변화

접수년도별 전세 거래량 변화

 

월세 거래량

전세 거래량

• 전체: 2016년부터 2022년까지 증가, 이후 감소세
• 구성: 위 그래프를 보시면, 월세 거래량은 2019년부터 급격하게 증가하고 있으나, 전세사기가 이슈가 되었던 2020년 이후 전세 거래량이 월세거래 증가분을 뛰어넘을 정도로 감소하고 있습니다. 이로 인해 전체 거래량이 감소하게 된 것입니다.

PowerBI의 강력한 기능 중 하나는, 그래프의 한 점에서 해당 시점의 증가, 감소 요인을 분석하고, 이후 시기의 방향성에 대해 예측까지 할 수 있다는 것입니다.

 

아래 분석 내용을 보면, 건물용도별로는 23년에서 24년 사이에 아파트 전세 거래가 눈에 띄게 감소하였고(전체 26만 건 중 2만 2천 건), 5호선/3호선/9호선 라인의 건물들 전세 거래가 크게 감소하였습니다.(1만 6천 건)

 

아래는 22년과 23년 사이의 감소 폭에 대한 분석 결과인데, 강동구 전세거래가 살짝 증가했음에도 불구하고 다른 지역에선 감소하였고, 특히 전세사기가 이슈가 되었던 강서구에서 크게 감소했다는 것을 볼 수 있습니다.

 

2) 서울시 월세 거래량이 가장 많은 자치구와 법정동 (누운 가로 막대형 차트)

서울시에서 월세 거래량이 가장 많은 자치구 TOP 10 1. 송파구 2. 관악구 3. 강남구 4. 강서구 5. 마포구 6. 강동구 7. 광진구 8. 동작구 9. 서초구 10. 영등포구

서울시에서 월세 거래량이 가장 많은 동 TOP 10 1. 봉천동 2. 신림동 3. 화곡동 4. 상계동 5. 구로동 6. 사당동 7. 마곡동 8. 면목동 9. 잠실동 10. 독산동

powerBI의 매력적인 기능 중 하나는 이렇게 한 페이지 내의 그래프가 서로 상호작용한다는 것입니다.

 

봉천동과 신림동의 거래량이 다른 동에 비해 두 배 이상 많고, 이로 인해 관악구가 월세 거래량 TOP2에 들었습니다. 반면 송파구는 아래와 같이 TOP10에 든 잠실동뿐만 아니라, 문정, 방이, 가락, 삼전, 석촌, 송파 모두 두루 높은 거래량을 기록해 가장 인기가 많은 자치구가 되었습니다.

 

 

3) 서울시 전세 거래량이 가장 많은 자치구와 법정동 (누운 가로 막대형 차트)

전세 거래량은 강동구와 노원구가 월세에 비해 순위가 올랐습니다.

반면 광진구와 동작구는 월세 거래량은 top10에 들었지만 전세 거래량은 떨어지는 모습입니다.

서울시에서 전세 거래량이 가장 많은 자치구 TOP 10 1. 송파구 2. 강서구 3. 강남구 4. 강동구 5. 노원구 6. 영등포구 7. 양천구 8. 관악구 9. 마포구 10. 서초구

서울시에서 전세 거래량이 가장 많은 동 TOP 10 1. 화곡동 2. 봉천동 3. 신림동 4. 상계동 5. 신정동 6. 목동 7. 구로동 8. 마곡동 9. 상도동 10. 사당동

 

 

4) 평당 임대료 및 보증금 상위 10개 자치구 추이 (리본차트)

2024년 서울시 월세 평당 임대료 TOP 10 자치구 1. 중구 2. 강남구 3. 성동구 4. 종로구 5. 마포구 6. 동대문구 7. 서초구 8. 관악구 9. 광진구 10. 서대문구

2024년 서울시 전세 평당 보증금 TOP 10 자치구 1. 강남구 2. 서초구 3. 중구 4. 성동구 5. 영등포구 6. 송파구 7. 마포구 8. 용산구 9. 광진구 10. 강동구

 

자 이제 가장 중요한 파트입니다. 서울에서 평당 임대료와 보증금이 가장 비싼 곳은 어디일까요?

 

아래의 그래프를 리본 차트라고 합니다. 같은 색상은 같은 범례를 뜻하며, 시간대에 따라 그 순위가 어떻게 변하는 지를 확인하기 편한 그래프입니다. 월세든 전세든 최근 10년 간 임대료와 보증금이 증가하고 있으며 상위권은 크게 변하지 않는 모습입니다.

 

다만, 월세 임대료는 성동구와 종로구가 꾸준히 상승 중이며, 마포구, 동대문구, 동작구, 영등포구 등이 2024년에 평균 임대료가 감소하며 순위가 내려갔습니다.

 

 

전세 보증금은 아무래도 연속성이 있다 보니 월세에 비해 리본이 덜 엉켜있습니다. 다만 아까 거래량이 가장 높았던 송파구의 순위가 조금 내려갔는데, 그럼에도 불구하고 전세보증금은 상승하였습니다.(평당 24.6백만 원  -> 24.7백만 원) 또한 전세 거래량이 2등이었던 강서구는 평당 전세보증금을 2천만 원 아래로 유지하며 17위까지 내려왔습니다. 거래량이 많을수록 전세보증금 상승폭이 다른 곳에 비해 줄어든다고 가설을 세워볼 수도 있을 것 같습니다.

 

또 한 가지 흥미로운 건, 전세계약 평당보증금액이 크게 감소했고, 전세 거래량이 1, 2위를 차지했던 송파구와 강서구는 아래와 같이 월세계약 보증금을 크게 올려 높은 순위 상승을 기록했다는 것입니다. 이는 많은 전세집들이 반전세로 바뀌어가고 있음을 의미합니다.

 

 

5) 월세가 가장 비싼 동네 순위

2022년~2024년 서울시 월세(중앙값) TOP 10 자치구 1. 강남구 2. 서초구 3. 중구 4. 마포구 5. 성동구 6. 용산구 7. 송파구 8. 종로구 9. 강서구 10. 노원구

2022년~2024년 서울시 월세(중앙값) TOP 10 법정동 1. 홍파동 2. 압구정동 3. 평동 4. 신문로1가 5. 입정동 6. 견지동 7. 순화동 8. 옥수동 9. 재동 10. 금호동4가

 

 

 

그런데 저와 같이 집을 구하는 입장에선 가장 싼 방부터 올라가는 게 보통이니,

살고 싶은 강남구를 오른쪽 클릭해서 드릴다운을 선택하고, 오피스텔만 보이도록 필터를 걸면,

 

확인할 수 있는 강남구의 동네별 월세 중앙값 순위는 다음과 같습니다. 우선 자곡, 율현, 수서 쪽 오피스텔 먼저 알아봐야 할 것 같습니다.

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마무리

오늘은 서울시에서 제공한 10년 치 전/월세 계약 자료를 바탕으로, PowerBI의 다양한 툴을 활용하여 다양한 분석을 해보았습니다.

 

서울시 전/월세 연도별 거래량 변화, 최근 전/월세 거래량이 가장 많은 지역, 평당 임대료가 가장 높은 지역, 전체적인 월세 수준이 높은 지역까지 시각화해 보았는데, 새로 알게 된 사실이나 알고 있던 것을 눈으로 확인할 수 있으셨나요?

 

다음 글에서는, 전세나 월세 보증금 및 임차료에 가장 많은 영향을 주는 요인을 다양한 방면으로 찾아보겠습니다.